Un apartament se verifică în trei planuri: situația juridică (cine este proprietar și ce sarcini are), starea tehnică a clădirii și a locuinței și costurile care apar după mutare. Dacă oricare dintre ele pică testul, prețul bun din anunț nu mai contează. Verificarea durează câteva zile și te poate scuti de procese care se întind pe ani.
Cine cumpără pentru prima dată se uită de obicei la poze, la preț și la locație. Cele trei verificări de mai sus se fac însă înainte de orice avans, nu după. Iată cum arată ele în practică.
Ce acte ceri vânzătorului înainte de orice avans?
Lista de bază este scurtă, dar fiecare document spune ceva diferit despre apartament. Cere-le la prima discuție serioasă, nu în ziua semnării.
- Actul de proprietate (contract de vânzare, moștenire, donație sau act de partaj), din care reiese cum a ajuns vânzătorul proprietar.
- Extrasul de carte funciară pentru informare, eliberat de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, care arată starea juridică actuală.
- Documentația cadastrală, cu suprafața măsurată și planul apartamentului.
- Certificatul fiscal de la primărie, care arată că nu există datorii la impozitele locale.
- Adeverința de la asociația de proprietari, cu confirmarea că nu sunt restanțe la întreținere.
- Certificatul de performanță energetică, necesar la vânzare.
Dacă vânzătorul ezită să prezinte vreunul dintre ele, tratează reacția ca pe o informație. De cele mai multe ori explicația este banală, dar uneori ascunde o problemă reală.
Cum citești extrasul de carte funciară?
Extrasul de carte funciară are mai multe părți, iar cea care contează cel mai mult este a treia, unde apar sarcinile. Acolo găsești ipotecile, sechestrele, servituțile sau dreptul de uzufruct al altei persoane. Un apartament cu ipotecă poate fi vândut, dar numai dacă banca este de acord și creditul se stinge la momentul tranzacției, de preferință chiar din banii tăi, plătiți direct în contul băncii.
Verifică și partea a doua, cea cu proprietarii. Numele din extras trebuie să coincidă cu cel din actul de identitate al vânzătorului. Dacă apartamentul este bun comun al soților, ambii trebuie să fie prezenți la semnare sau să dea acord scris. La o moștenire, asigură-te că toți moștenitorii au fost înscriși, altfel unul dintre ei poate contesta vânzarea mai târziu.
În sfârșit, compară suprafața din carte funciară cu cea din anunț și cu ce vezi pe teren. Diferențele de câțiva metri pătrați sunt frecvente, dar un balcon închis fără autorizație sau un perete mutat fără documente poate să creeze probleme la reînscriere sau la un viitor credit.
Ce verifici în apartament și în bloc?
Aici contează ochiul tău, nu hârtiile. Mergi la vizionare o dată ziua și, dacă poți, încă o dată seara, când se aud vecinii și se vede cum arată iluminatul scării.
În apartament, urmărește:
- petele de igrasie sau mucegaiul din colțurile camerelor și de sub ferestre;
- starea instalației electrice: tabloul, numărul de prize, dacă există siguranțe automate;
- presiunea apei și starea conductelor, deschizând mai multe robinete în același timp;
- ferestrele și etanșarea lor, pentru că pierderile de căldură se văd apoi în facturi, iar o privire peste greșelile frecvente la izolarea ferestrelor te ajută să știi ce să observi;
- direcția de orientare a camerelor și lumina naturală.
În bloc, uită-te la fațadă, la acoperiș dacă ai acces, la subsol și la casa scării. Fisurile late și diagonale la colțurile clădirii cer o părere de specialist. Întreabă dacă blocul a fost reabilitat termic și în ce an, dacă lifturile sunt autorizate și dacă fondul de reparații are bani. Într-o clădire veche, încadrarea în clasa de risc seismic trebuie verificată în documente, nu doar prin vorbe.
Ce costuri ascunse apar după cumpărare?
Prețul din anunț nu este costul total. La el se adaugă taxele notariale, onorariul notarului, taxa de înscriere în cartea funciară și, eventual, comisionul agenției. Dacă iei credit, urmează evaluarea apartamentului, asigurarea obligatorie a locuinței și comisioanele băncii. Cum banca se uită la istoricul tău financiar, merită să citești înainte ce este scorul de credit și de ce contează, ca să nu primești o ofertă mai slabă decât te așteptai.
Mai sunt costurile de după mutare: reparații, zugrăveli, schimbarea instalațiilor vechi, mobilier. Un calcul realist adaugă la preț o rezervă pentru renovare, iar alegerea vopselelor și a nuanțelor poate fi planificată din timp, de exemplu cu ajutorul unui material despre alegerea culorilor pentru fiecare cameră.
Cum procedezi pas cu pas?
- Cere actele și extrasul de carte funciară și citește-le calm, eventual cu un avocat sau cu notarul.
- Vizitează apartamentul de cel puțin două ori, în momente diferite ale zilei.
- Cere o părere tehnică de la un inginer constructor dacă blocul este mai vechi sau dacă observi fisuri.
- Negociază prețul ținând cont de reparațiile necesare, cu cifre notate.
- Semnează un antecontract clar, cu avans stabilit în scris, apoi mergi la notar pentru contractul final.
- Verifică după tranzacție dacă proprietatea a fost înscrisă pe numele tău în cartea funciară.
Întrebări frecvente
Pot verifica singur cartea funciară?
Da, extrasul pentru informare se poate solicita online sau la oficiul de cadastru de către orice persoană, în baza datelor imobilului. Pentru interpretare, notarul sau un avocat te pot ajuta.
Cât costă o expertiză tehnică?
Depinde de oraș, de suprafață și de vechimea clădirii. Cere oferta în scris și întreabă ce anume include, pentru că unele rapoarte se opresc la o simplă inspecție vizuală.
Ce fac dacă vânzătorul nu are toate actele?
Nu da niciun avans până când lipsurile nu sunt lămurite. Unele acte se pot obține în câteva zile, altele cer luni, iar timpul acesta trebuie trecut în antecontract.
