Pentru mulți români, apartamentul cumpărat pentru a fi închiriat este forma cea mai familiară de venit pasiv. Este ceva concret, ce poți vedea și atinge, într-o piață pe care o cunoști măcar din experiența proprie de chiriaș sau de proprietar. Ideea pare simplă: cumperi, închiriezi, iar chiria acoperă rata sau îți aduce un venit lunar. În practică, diferența dintre o investiție bună și una care îți consumă banii și nervii se decide, de cele mai multe ori, înainte de semnarea contractului de vânzare, în calculele pe care le faci sau nu le faci.
Acest articol nu îți spune dacă e un moment bun sau rău pentru a cumpăra și nici în ce oraș sau cartier merită să investești. Îți arată, în schimb, ce întrebări să-ți pui și ce cifre să aduni ca să afli dacă o anumită proprietate are sens pentru tine. Informațiile au caracter general; pentru decizia finală, discută cu un consultant financiar, cu un contabil și, pentru partea juridică, cu un notar sau un avocat, pentru că fiecare situație are particularitățile ei.
De ce chiria lunară nu este profitul tău
Cea mai frecventă greșeală este să compari direct chiria cu rata la bancă sau cu prețul apartamentului. Chiria este un venit brut. Din ea trebuie scăzute impozitele, întreținerea, reparațiile, asigurarea, perioadele în care locuința stă goală și, uneori, comisioanele de administrare. Ce rămâne după toate acestea este venitul tău real, iar diferența poate fi surprinzător de mare.
La fel, prețul de pe anunț nu este costul tău total. La el se adaugă taxele și onorariile tranzacției, eventualul comision al agenției, renovarea, mobilarea, electrocasnicele și, dacă iei credit, costurile asociate acestuia. Calculul corect al randamentului pornește de la suma totală pe care o investești, nu doar de la prețul afișat.
Mai există un cost care nu apare în niciun tabel: timpul tău. Căutarea chiriașilor, vizionările, telefoanele pentru o țeavă spartă, drumurile la apartament pentru citirea contoarelor sau pentru meseriași, actele și declarațiile fiscale. Pentru unii, aceste activități sunt ocazionale și ușor de gestionat. Pentru alții, mai ales când apartamentul e în alt oraș, devin o a doua slujbă. Dacă alegi să le delegi unei firme de administrare, costul acesteia trebuie inclus în calcul.
Costul real al achiziției, pe categorii
Înainte de a face o ofertă, întocmește o listă completă a sumelor pe care va trebui să le plătești până în ziua în care primul chiriaș se mută:
- prețul de achiziție negociat;
- costurile tranzacției – onorariul notarial, taxele de înscriere în cartea funciară, eventualele impozite datorate la cumpărare;
- comisionul agenției imobiliare, dacă există;
- evaluarea și costurile creditului, dacă cumperi prin împrumut;
- renovarea – de la zugrăveli și parchet până la instalații, care în blocurile vechi pot cere înlocuire completă;
- mobilarea și dotarea – mobilier, electrocasnice, corpuri de iluminat, perdele, vase, după tipul de chiriaș vizat;
- perioada fără venit – lunile în care renovezi și cauți chiriaș, dar plătești deja întreținerea și, eventual, rata.
Pentru renovare, adaugă o marjă pentru neprevăzut. Aproape orice renovare scoate la iveală probleme care nu se vedeau la vizionare, iar o rezervă rezonabilă te ferește de situația neplăcută de a rămâne fără bani la jumătatea lucrării.
Cheltuielile pe care le ai ca proprietar
După ce apartamentul e închiriat, cheltuielile nu dispar. O parte le plătește, de regulă, chiriașul, în funcție de ce scrie în contract, dar multe rămân în sarcina ta:
- impozitul pe clădire, plătit anual la primărie;
- impozitul pe venitul din chirii și eventualele contribuții, conform regulilor în vigoare;
- asigurarea locuinței, obligatorie și, ideal, completată cu o poliță facultativă;
- fondul de reparații al asociației de proprietari și eventualele lucrări la bloc;
- reparațiile din interior: centrala, electrocasnicele, instalațiile, uzura normală;
- costul administrării, dacă alegi să delegi relația cu chiriașii;
- lunile în care apartamentul rămâne gol între doi chiriași.
Ultimul punct este adesea ignorat. Chiar și într-o zonă căutată, între doi chiriași poate trece o perioadă în care faci curățenie, mici reparații și vizionări. Un calcul prudent presupune, din start, că nu vei încasa chirie în toate cele douăsprezece luni ale anului.
Cum calculezi randamentul, simplu și onest
Randamentul net îți arată ce procent din banii investiți îți întoarce, anual, proprietatea. Se calculează în câțiva pași:
- estimezi chiria lunară realistă, pe baza unor apartamente comparabile efectiv închiriate, nu doar anunțate;
- o înmulțești cu numărul de luni în care te aștepți realist să fie ocupat apartamentul;
- scazi toate cheltuielile anuale ale proprietarului, inclusiv impozitele;
- împarți rezultatul la suma totală investită, adică prețul plus toate costurile de achiziție și amenajare.
Scenariul prudent și scenariul optimist
Fă calculul de două ori. În scenariul optimist, apartamentul se închiriază repede, la chiria pe care o speri, și nu apar reparații majore. În scenariul prudent, chiria e puțin mai mică, apartamentul stă gol una-două luni pe an și apare o reparație neplanificată. Dacă investiția are sens doar în scenariul optimist, e un semnal că marja de siguranță este prea mică. O proprietate bună rămâne rezonabilă și atunci când lucrurile nu merg perfect.
Rezultatul îl poți compara apoi cu alte variante de plasare a banilor, ținând cont de risc, de lichiditate și de timpul pe care îl cere fiecare. O proprietate are avantajul că poate crește în valoare în timp, dar are și dezavantajul că nu poate fi vândută rapid dacă ai nevoie urgentă de bani. Dacă finanțezi achiziția din economii, merită să știi exact de unde vin aceste economii și cât de mult te poți baza pe ele; un exercițiu util este să-ți analizezi obiceiurile de consum și să vezi cum îți reduci cheltuielile impulsive înainte să te angajezi pe termen lung.
Credit sau bani proprii
Un credit îți permite să cumperi mai repede și să păstrezi o parte din economii ca rezervă. În schimb, adaugă dobânda și un risc important: dacă apartamentul rămâne gol câteva luni sau apare o reparație mare, rata trebuie plătită oricum. Înainte de a lua un credit pentru o investiție imobiliară, verifică dacă ai putea plăti rata câteva luni din alte surse, fără chiriaș.
Ține cont și de tipul dobânzii. O dobândă variabilă poate face ca rata să crească în timp, în timp ce chiria nu urmează neapărat același ritm. Un test simplu este să calculezi ce s-ar întâmpla cu bugetul tău dacă rata ar crește vizibil față de cea inițială. Dacă investiția ar deveni nesustenabilă, e mai bine să afli asta acum, pe hârtie, decât peste câțiva ani.
Cumpărarea integral din bani proprii elimină presiunea ratei, dar blochează o sumă mare într-un singur activ. Nu există o variantă corectă pentru toată lumea. Decizia depinde de venituri, de stabilitatea locului de muncă, de alte datorii și de toleranța ta la risc, motiv pentru care o discuție cu un consultant financiar independent este cu adevărat utilă aici.
Locația, tipul de locuință și chiriașul vizat
Calculele financiare trebuie completate cu o analiză practică a proprietății. Pentru cine va fi apartamentul? Studenții caută apropierea de universități și de transportul public. Familiile vor liniște, școli și grădinițe în apropiere, poate un loc de parcare. Profesioniștii tineri apreciază accesul rapid la zonele de birouri și un apartament modern, gata de locuit.
Detaliile care par mărunte la vizionare devin importante pentru un chiriaș care locuiește acolo zi de zi: zgomotul străzii, etajul, starea blocului, izolația, lumina naturală. Orientarea față de soare, de exemplu, influențează confortul vara și costurile de încălzire iarna; un exemplu interesant în acest sens este analiza despre casa orientată spre vest și alegerea ferestrelor, care arată cât de mult contează astfel de detalii.
În sfârșit, gândește-te la relația cu chiriașul. Un contract clar, înregistrat conform legii, cu reguli precise despre plata utilităților, reparații și preaviz, previne majoritatea conflictelor. Un chiriaș corect, care rămâne mai mulți ani, valorează adesea mai mult decât o chirie puțin mai mare obținută de la cineva care pleacă după câteva luni. Stabilitatea este, în fond, ceea ce transformă o proprietate într-un venit cu adevărat liniștit.
Întrebări frecvente
Merită să închiriez în regim hotelier în loc de închiriere pe termen lung?
Regimul hotelier poate aduce un venit mai mare, dar cere mult mai multă muncă sau costuri de administrare, are cheltuieli mai mari cu utilitățile și curățenia și depinde puternic de sezon și de regulile locale. Este mai degrabă o mică afacere decât un venit pasiv.
Cum aflu chiria realistă pentru o zonă?
Urmărește timp de câteva săptămâni anunțurile pentru apartamente similare și notează cât de repede dispar. Discută cu agenți imobiliari locali și, dacă poți, cu proprietari din zonă. Prețul cerut nu este întotdeauna prețul obținut.
Ce documente trebuie să verific înainte de cumpărare?
Extrasul de carte funciară, actele de proprietate, situația datoriilor la asociație și eventualele sarcini asupra imobilului sunt doar câteva. Verificarea completă se face împreună cu notarul sau cu un avocat specializat.
Un apartament închiriat poate fi o sursă stabilă de venit pentru mulți ani, dar numai dacă pornești cu cifre reale, nu cu speranțe. Calculează costul total, cheltuielile ascunse și randamentul net, pregătește o rezervă pentru neprevăzut și alege proprietatea gândindu-te la omul care va locui acolo. Așa, investiția devine o decizie asumată, nu un pariu.
Foto: Max Vakhtbovych / Pexels
